隨著商品經(jīng)濟的快速發(fā)展，市場交易主體之間為了促成交易，通常會采用締約合同的方式來明確雙方的權利義務以避免發(fā)生糾紛時給自身帶來利益上的損失。簽約已然成了所有交易的前提，但是再完美的合同都很難保證不會發(fā)生違約的情形。那么，當合同主體一方違約之后，守約方該如何維護自己的權利，包括如何主張預期可得利益損失？下面我們就以房屋租賃合同糾紛為例，談談守約方在什么情況下可以向違約方主張可得利益損失。

一、主張可得利益損失的法律依據(jù)

《合同法》第一百一十三條規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！?/span>

《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第9條規(guī)定，“在當前市場主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導致可得利益損失。根據(jù)交易的性質、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產利潤損失、經(jīng)營利潤損失和轉售利潤損失等類型。生產設備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬于生產利潤損失。承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營合同以及提供服務或勞務的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬于經(jīng)營利潤損失。先后系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其后的轉售合同出售方的可得利益損失通常屬于轉售利潤損失?！?/span>

根據(jù)上述相關法律的規(guī)定，可得利益是指合同履行后可以獲得的利益?？傻美鎿p失是指在生產、銷售或提供服務的合同中，生產者、銷售者或服務提供者因對方的違約行為而受到的預期純利潤的損失?？傻美鎿p失分為生產利潤損失、經(jīng)營利潤損失和轉售利潤損失。房屋租賃合同中的可得利益損失就屬于經(jīng)營利潤損失。

二、房屋租賃合同中可得利益損失的范圍

在房屋租賃合同糾紛中，守約方主張可得利益損失的范圍，大致有如下幾種情況：

（一）出租方違約解除合同給承租方造成損失的情形

1.若承租方租賃房屋后將該房屋進行轉租并征得出租方同意的，因出租方違約（如提前收回房屋）給承租方造成損失的，其中轉租收益就是可得利益損失。

2.若承租方租賃房屋后將該房屋用來經(jīng)營商場、酒店、餐廳等，因出租方違約（如消防不合格、停水停電?？照{暖氣）給承租方造成損失的，其中經(jīng)營利潤就是可得利益損失。

（二）承租方違約解除合同給出租方造成損失的情形

無論承租方將租賃房屋作何用途，只要承租方無力繼續(xù)履行而提出解除合同或是因根本違約導致合同無法繼續(xù)履行出租方提出解除合同的并因此給出租方造成損失的，其中租金收益就是可得利益損失。

三、房屋租賃合同中可得利益損失的認定規(guī)則及舉證責任分配

《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第10條規(guī)定，“人民法院在計算和認定可得利益損失時，應當綜合運用可預見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三條第二款規(guī)定的欺詐經(jīng)營、合同法第一百一十四條第一款規(guī)定的當事人約定損害賠償?shù)挠嬎惴椒ㄒ约耙蜻`約導致人身傷亡、精神損害等情形的，不宜適用可得利益損失賠償規(guī)則?！钡?1條規(guī)定，“人民法院認定可得利益損失時應當合理分配舉證責任。違約方一般應當承擔非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導致?lián)p失擴大、非違約方因違約而獲得利益以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。對于可以預見的損失，既可以由非違約方舉證，也可以由人民法院根據(jù)具體情況予以裁量。”

在認定房屋租賃合同中的可得利益損失時，應首先考慮如何分配雙方的舉證責任，這是計算損失數(shù)額的前提性條件。對于雙方的舉證責任，根據(jù)上述相關法律規(guī)定，違約方應當承擔的舉證責任有：非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導致?lián)p失擴大、非違約方因違約而獲得利益、非違約方的過失等。如出租方因市政工程需要改造致使承租方無法繼續(xù)經(jīng)營的，屬于非違約方的過失。守約方應當承擔的舉證責任有：其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本等。如合同正常經(jīng)營期間守約方可以獲得的利潤總額就是可得利益損失總額，必要的交易成本包括水電費、稅費、員工工資等。至于可以預見的損失，則既可以由非違約方來舉證，也可以由人民法院根據(jù)具體案情裁量。

但是，并不是守約方所有的損失都可以得到法院的支持，只有在符合預見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等條件下，守約方的可得利益損失才有可能得到充分的支持。

所謂預見規(guī)則是指可得利益不應超過違約方在訂立合同時預見或應當預見的損失。如房屋租賃合同中，租賃期間遇房屋租金上漲就是可預見的市場風險，出租方不能因此而對承租方主張可得利益損失。

減損規(guī)則是指守約方不得就其本可以采取合理措施予以避免的損失獲得賠償。如出租方為了提前收回房屋，采用停水停電的方式干擾承租方經(jīng)營水族館，承租方本可以采取緊急措施轉移館中的動植物卻以為出租方會恢復水電而放任不管，承租方不得就此產生的損失向出租方主張賠償。

損益相抵規(guī)則是指守約方因對方的違約行為而獲得利益時，其所能請求的實際賠償額為損失減去該利益的差額。

過失相抵規(guī)則是指受損方對損失的發(fā)生也有過錯時，其應當對自己過錯行為造成的損失部分承擔責任，法院應當在該范圍內減輕違約方的賠償責任，但是受損方的過失行為必須是損害發(fā)生或擴大的共同原因。

綜上分析，可得利益損失賠償額＝可得利益損失總額－違約方不可預見的損失－非違約方不當擴大的損失－非違約方自己過錯造成的損失－非違約方因違約方違約行為獲得的利益－必要的交易成本。