一、執(zhí)行中，被執(zhí)行人一人獨(dú)有房產(chǎn)成了共有房產(chǎn)

2000年，委托人李某入贅到女方家（上門女婿），與女方家人居住在北京市某郊區(qū)60號(hào)院的平房?jī)?nèi)。2006年，60號(hào)院遇政府拆遷，女方家拆遷選購(gòu)了三套安置房并于2009年取得房產(chǎn)證，三套安置房中有兩套登記在李某妻子王某名下，另一套登記在王某妹妹名下。2015年李某與王某因感情不和，法院調(diào)解離婚，但沒(méi)有處理財(cái)產(chǎn)部分。2016年，李某起訴王某及其家人要求對(duì)三套拆遷安置房進(jìn)行析產(chǎn)分割，本案經(jīng)過(guò)一審、二審（發(fā)回重審）、重審一審、二審，法院認(rèn)為：根據(jù)三套回遷安置房現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值，李某對(duì)60號(hào)院平房的出資出力情況、王某繼承情況、拆遷情況，法院酌定王某應(yīng)補(bǔ)償李某人民幣130萬(wàn)元。

上述判決生效后，王某拒絕履行判決確定的義務(wù)，李某申請(qǐng)執(zhí)行，經(jīng)法院查詢王某名下除兩套涉案房屋外，無(wú)其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。但出乎意料的是，本是登記在王某一人名下的房屋，現(xiàn)登記在了王某與現(xiàn)任丈夫張某名下。

本來(lái)以為直接拍賣王某名下房產(chǎn)獲取補(bǔ)償款的執(zhí)行，陷入了困境。

原因是，訴訟中由于李某經(jīng)濟(jì)原因，未對(duì)上述三套安置房屋做財(cái)產(chǎn)保全，沒(méi)有查封上述房屋，在該離婚后財(cái)產(chǎn)分割一案訴訟過(guò)程中，王某將其名下房屋增加共有人（現(xiàn)任丈夫張某）。

因上述兩套房屋均已增加共有人張某名字，執(zhí)行法官明確告知不能直接拍賣上述房屋，需考慮共有人利益，如此情況下，應(yīng)如何執(zhí)行上述房屋呢？

二、代位析產(chǎn)，拆解執(zhí)行困局

因王某名下房屋已增加了共有人張某，法院明確告知不能直接拍賣上述房屋。隨后，北京市百倫律師事務(wù)所接受李某的委托，指派我所張涢溢律師承辦該執(zhí)行案件，因李某的債權(quán)僅為130萬(wàn)元，王某名下兩套房屋，任意一套的一半價(jià)值都足以償付上述債權(quán)，故以債權(quán)人代位析產(chǎn)訴訟糾紛為由，另案起訴王某、張某，要求確認(rèn)其中一套房屋的50%份額歸王某所有。

李某向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行后，王某除上述涉案房屋外已無(wú)其他可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)致使終結(jié)本次執(zhí)行程序?，F(xiàn)涉案房屋已經(jīng)被查封，李某作為申請(qǐng)執(zhí)行人有權(quán)代位析產(chǎn)訴訟，屬于適格原告。

經(jīng)審理，法院認(rèn)定涉案房屋雖為王某、張某共同共有，但其二人對(duì)共有份額并未進(jìn)行約定，現(xiàn)李某主張確認(rèn)王某、張某就涉案房屋各占50%份額，于法有據(jù)，本院予以支持。綜上，法院判決涉案房屋王某、張某共同共有，雙方各占50%份額。一審判決作出后，原被告均未上訴，一審判決生效。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封 扣押 凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2020修正）第十二條 對(duì)被執(zhí)行人與其他人共有的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，并及時(shí)通知共有人。

共有人協(xié)議分割共有財(cái)產(chǎn)，并經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可的，人民法院可以認(rèn)定有效。查封、扣押、凍結(jié)的效力及于協(xié)議分割后被執(zhí)行人享有份額內(nèi)的財(cái)產(chǎn)；對(duì)其他共有人享有份額內(nèi)的財(cái)產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定予以解除。

共有人提起析產(chǎn)訴訟或者申請(qǐng)執(zhí)行人代位提起析產(chǎn)訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。訴訟期間中止對(duì)該財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。

三、執(zhí)行中再起波瀾--共有房屋，是整體拍賣還是按份額拍賣？

本案確認(rèn)王某、張某就涉案房屋各占50%份額，收到生效判決后李某欣喜若狂的將文書交法院執(zhí)行局，本以為一切塵埃落定，坐等房屋拍賣，但接下來(lái)出現(xiàn)的問(wèn)題，又讓李某陷入了迷茫與絕望。

執(zhí)行法官告知其由于法院判決涉案房屋王某、張某共同共有，雙方各占50%份額，法院只能拍賣涉案房屋的50%份額。如果按照這個(gè)思路進(jìn)行一下去，將對(duì)李某非常不利。律師通過(guò)檢索拍賣公告網(wǎng)站，該法院確實(shí)有不少房屋按照份額拍賣，但是拍賣結(jié)果大部分為流拍。而本案若拍賣房屋50%份額，由于無(wú)競(jìng)買人出價(jià)，最終導(dǎo)致房屋流拍，就會(huì)出現(xiàn)被執(zhí)行人名下明明有兩套房屋，其特意將房屋增加共有人，以達(dá)到房屋無(wú)法有效拍賣的目的，從而影響李某的有效執(zhí)行。顯然法院拍賣房屋50%份額的思路對(duì)李某極為不公。最終律師決定起草《法律意見(jiàn)書》向法院說(shuō)明情況，《法律意見(jiàn)書》著重強(qiáng)調(diào)以下三點(diǎn)意見(jiàn)：

1. 整體拍賣系最大程度地保護(hù)涉案房屋的整體價(jià)值，拍賣過(guò)程中共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而拍賣后，也可保留共有人應(yīng)分得的財(cái)產(chǎn)份額，并未損害共有人的權(quán)利；

2. 被執(zhí)行人為了逃避執(zhí)行，將個(gè)人所有的房屋變更為與案外人共同共有，其逃避執(zhí)行意圖明顯；

3. 最高法院判例顯示登記在配偶名下的房屋尚可整體拍賣，拍賣后保留其配偶一半的變現(xiàn)款項(xiàng)，按照舉重以明輕的規(guī)則，登記在夫妻雙方名下的房屋，而且在析產(chǎn)50%份額情況下，更應(yīng)該能整體拍賣房屋，而后保留配偶50%份額的房屋變現(xiàn)款為原則。

律師經(jīng)過(guò)與法院數(shù)十次的溝通，執(zhí)行局最終采納了律師意見(jiàn)，決定將房屋整體拍賣，案件得以執(zhí)行。

律師小貼士

在法院執(zhí)行過(guò)程中，被執(zhí)行人為了規(guī)避執(zhí)行，花樣繁多，陰招損招遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出你的想象，實(shí)務(wù)操作中也會(huì)面臨很多困難，但無(wú)論如何，只要方向準(zhǔn)確，目標(biāo)明確，堅(jiān)持不懈，總會(huì)有解決的希望。

回顧本案，首先是獨(dú)有房屋增加了共有人，法院明確告知不能直接拍賣涉案房屋，這種情況下，申請(qǐng)執(zhí)行人可另案提起債權(quán)人代位析產(chǎn)訴訟，從而確定各房屋共有人份額。第二，確定份額后，執(zhí)行法院又存在對(duì)涉案房屋按份額拍賣和整體拍賣兩種情況之爭(zhēng)，按份拍賣時(shí)，競(jìng)買人多會(huì)考慮后續(xù)與其他按份共有人共同使用房屋存在諸多不便，從而導(dǎo)致流拍；而整體拍賣則會(huì)更大程度保護(hù)到各方當(dāng)事人的合法利益。但由于相關(guān)法條對(duì)這類問(wèn)題并未作出明確規(guī)定，因此司法實(shí)踐存在爭(zhēng)議，在遇到該種情況時(shí)，應(yīng)先積極與法官溝通，堅(jiān)持有利于己方當(dāng)事人的觀點(diǎn)，據(jù)理力爭(zhēng)，最大程度的維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

主辦律師

張涢溢律師

北京市百倫律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師，從事法律服務(wù)工作12年，擔(dān)任多家企業(yè)的法律顧問(wèn)，參辦400+訴訟糾紛，主辦案件類型：執(zhí)行案件、合同類糾紛、侵權(quán)責(zé)任類糾紛、分家析產(chǎn)、繼承糾紛等。