引言

自新冠疫情爆發(fā)以來，不少企業(yè)和公司因全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)低迷面臨經(jīng)營困難的窘境，使得企業(yè)和公司無法繼續(xù)租用辦公場地，導(dǎo)致部分企業(yè)和公司無法實際經(jīng)營的局面。為了更大限度地保護(hù)合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，平衡承租人和出租人之間的利益，企業(yè)承租人的租金能否減免、如何減免才公平合理，成為司法實踐中的熱點問題。筆者結(jié)合最高院指導(dǎo)意見、北京上海兩地的多個判例，總結(jié)常見的爭議焦點僅供大家參考：

第一部分：常見爭議焦點

爭議焦點一：突發(fā)新冠疫情，承租人或者出租人是否可以主張解除房屋租賃合同？

（一）出租人請求解除合同

裁判要點：承租人在應(yīng)對北京市重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件響應(yīng)下調(diào)至三級以后遲延支付租金的行為承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，出租人有權(quán)據(jù)此要求解除租賃合同。

【案例】北京市高級人民法院 （2021）京民申6338號

法院認(rèn)為：北京市自2020年1月24日啟動重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)，自4月30日零時起應(yīng)急響應(yīng)級別由一級下調(diào)為二級；自6月6日零時起應(yīng)急響應(yīng)級別由二級下調(diào)為三級；自6月16日零時起由三級上調(diào)為二級；自7月20日零時起由二級下調(diào)為三級。龍鳳應(yīng)對北京市重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件響應(yīng)下調(diào)至三級以后遲延支付租金的行為承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，劉玫有權(quán)據(jù)此要求解除租賃合同，結(jié)合龍鳳于2020年9月22日簽收了一審法院郵寄的起訴狀的事實，一審法院有關(guān)“劉玫與龍鳳2019年12月4日續(xù)簽的《房屋租賃合同》已于2020年9月22日解除”的處理意見并無不妥。由于租賃合同中約定的押金13000元屬于保證金，目的是為保證房屋租賃合同義務(wù)的全面履行，根據(jù)龍鳳在2020年7月20日后遲延支付租金、對房屋內(nèi)裝修進(jìn)行拆除、無法退還合同約定的空調(diào)、機(jī)頂盒的事實，劉玫無需向龍鳳返還押金13000元。

（二）承租人請求解除合同

裁判要點：承租人以“新冠疫情”屬于不可抗力為由解除房租租賃合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照實際情況，結(jié)合具體情況具體分析，對承租人所在行業(yè)所受到疫情實際的影響進(jìn)行綜合判斷。

【案例】北京市高級人民法院 （2021）京民申2859號

法院認(rèn)為：本案中，百思騰公司與華聯(lián)豐臺分公司簽訂的《房屋租賃合同》合法有效。合同履行期間，新冠病毒肺炎疫情爆發(fā)，百思騰公司承租涉案房屋經(jīng)營兒童游樂場和教育培訓(xùn)，受疫情影響較大。百思騰公司于2020年3月1日向華聯(lián)豐臺分公司提出解除合同，華聯(lián)豐臺分公司于2020年3月5日收悉并回函，雙方因合同解除的后果未能達(dá)成一致，導(dǎo)致未能協(xié)議解除。百思騰公司在疫情導(dǎo)致其無法通過營業(yè)獲取收入的情況下提出解除合同，具有事實及法律依據(jù)，原審法院認(rèn)定涉案合同于2020年3月5日解除，并無不當(dāng)。對于本案涉及的2020年2月1日至2020年9月30日的租金及運(yùn)營管理費(fèi)的承擔(dān)問題，因疫情因素不可歸責(zé)于雙方，對疫情所致?lián)p失，雙方應(yīng)當(dāng)合理分擔(dān)。

【案例】北京市高級人民法院 （2021）京民申6597號

法院認(rèn)為：關(guān)于合同解除的問題，涉案租賃合同簽訂后，百盛公司依約向析米公司交付了房屋，析米公司亦應(yīng)履行支付租金的義務(wù)。涉案租賃合同履行期間，北京發(fā)生新冠肺炎疫情，疫情及防控措施雖對涉案合同的履行造成一定影響，但析米公司提交的證據(jù)不足以證明百盛公司在疫情期間存在全部停業(yè)的情況，尚未達(dá)到導(dǎo)致合同無法履行的程度，故析米公司以不可抗力為由要求解除合同，缺乏依據(jù)。

【案例】上海市第二中級人民法院 （2021）滬02民終7373號

法院認(rèn)為：疫情期間，百英品牌管理公司確因合同目的客觀上無法實現(xiàn)且在期望通過友好協(xié)商解決相關(guān)問題無果的情況下提出解除合同，其行為并不構(gòu)成違約。一審法院以百英品牌管理公司作為室內(nèi)兒童類游樂業(yè)態(tài)確受疫情影響客觀上無法進(jìn)行經(jīng)營致合同目的無法實現(xiàn)而享有法定的解除權(quán)并無不當(dāng)。同時，一審法院并未完全免除百英品牌管理公司在疫情期間應(yīng)支付的除推廣費(fèi)以外的租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等的支付義務(wù)，而是按照公平原則酌情減免其一個月的租金，并未侵害城投悅城楊浦分公司的權(quán)益。

爭議焦點二：疫情下，因疫情防控措施造成無法經(jīng)營或者收入大幅度降低，能否請求出租人減免租金？

裁判要點：承租人營業(yè)收入受疫情嚴(yán)重影響，為公平起見，法院可以酌情對租金進(jìn)行調(diào)整，判令適當(dāng)減免承租人應(yīng)付租金。

【案例】北京市高級人民法院 （2021）京民申6597號

法院認(rèn)為：考慮析米公司作為服務(wù)類小微企業(yè)，承租房屋用于經(jīng)營，受疫情及防控措施的影響，經(jīng)營出現(xiàn)困難，營業(yè)收入明顯減少，要求析米公司繼續(xù)按照原合同約定交付租金將會顯失公平。加之工藝美術(shù)公司對百盛公司的房屋租金予以適當(dāng)減免，故法院根據(jù)公平原則，免除析米公司2020年2月1日至2020年4月30日的租金及物業(yè)費(fèi)，判決析米公司支付2020年5月1日至2020年5月29日的租金31755元（含物業(yè)費(fèi)），并無不當(dāng)。

【案例】北京市高級人民法院 （2021）京民申5846號

法院認(rèn)為：關(guān)于租金，卓星公司自易事達(dá)公司處承租涉租場地經(jīng)營兒童樂園，疫情發(fā)生后，行政機(jī)關(guān)采取的防控措施確會對卓星公司經(jīng)營產(chǎn)生一定影響，原審法院根據(jù)京政辦發(fā)（2020）7號及京政辦發(fā)（2020）15號政策規(guī)定，考慮涉租場地權(quán)屬情況，對卓星公司要求免除2020年2月及3月租金的請求予以支持，并無不當(dāng)。

【案例】上海市第一中級人民法院 （2022）滬01民終565號

法院認(rèn)為：關(guān)于租金金額之爭議。租賃合同解除后被上訴人理應(yīng)結(jié)清欠付租金，一審考慮租期內(nèi)被上訴人受疫情影響無法正常使用房屋，酌情減免1.5個月租金，符合公平原則。

第二部分：最高法院涉新冠疫情司法指導(dǎo)意見及國家部委、北京市等其他城市租金減免政策

《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》法發(fā)〔2020〕17號

第五條，承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。 為展覽、會議、廟會等特定目的而預(yù)訂的臨時場地租賃合同，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致該活動取消，承租人請求解除租賃合同，返還預(yù)付款或者定金的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條，承租國有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋用于經(jīng)營，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)、個體工商戶等承租人，請求出租人按照國家有關(guān)政策免除一定期限內(nèi)的租金的，人民法院應(yīng)予支持。承租非國有房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更合同。

國家發(fā)展改革委等部門印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》的通知 發(fā)改財金〔2022〕271號

第六條，2022 年被列為疫情中高風(fēng)險地區(qū)所在的縣級行政區(qū)域內(nèi)的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶承租國有房屋，2022 年減免6個月租金，其他地區(qū)減免 3 個月租金。各地可統(tǒng)籌各類資金，對承租非國有房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶給予適當(dāng)幫扶。鼓勵非國有房屋租賃主體在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上合理分擔(dān)疫情帶來的損失。對減免租金的房屋業(yè)主，2022 年繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的，鼓勵各地可根據(jù)條例授權(quán)和地方實際給予減免。因減免租金影響國有企事業(yè)單位業(yè)績的，在考核中根據(jù)實際情況予以認(rèn)可。

《關(guān)于做好2022年服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶房租減免工作的通知》 國資廳財評〔2022〕29號

各中央企業(yè)要按照271號文件要求，對2022年被列為疫情中高風(fēng)險地區(qū)所在縣級行政區(qū)域（參照國家行政區(qū)劃標(biāo)準(zhǔn)）內(nèi)承租中央企業(yè)房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶減免當(dāng)年6個月租金（四季度被列為疫情中高風(fēng)險地區(qū)的，要通過當(dāng)年退租或下年減免等方式足額減免6個月租金），其他地區(qū)減免3個月租金。

《北京市人民政府辦公廳關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進(jìn)中小微企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干措施》 京政辦發(fā)〔2020〕7號

第二條，減免中小微企業(yè)房租。中小微企業(yè)承租京內(nèi)市及區(qū)屬國有企業(yè)房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，按照政府要求堅持營業(yè)或依照防疫規(guī)定關(guān)閉停業(yè)且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用于辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。對承租其他經(jīng)營用房的，鼓勵業(yè)主（房東）為租戶減免租金，具體由雙方協(xié)商解決。對在疫情期間為承租房屋的中小微企業(yè)減免租金的企業(yè)，由市區(qū)政府給予一定資金補(bǔ)貼。對在疫情期間為承租房屋的中小微企業(yè)減免租金的特色園、科技企業(yè)孵化器、大學(xué)科技園、眾創(chuàng)空間、創(chuàng)業(yè)基地、文化產(chǎn)業(yè)園、視聽園區(qū)等各類載體，優(yōu)先予以政策扶持。鼓勵在京中央企業(yè)參照執(zhí)行。 (責(zé)任單位：市國資委、市財政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市科委、市委宣傳部、市文化和旅游局、市廣播電視局、市體育局、中關(guān)村管委會、市文資中心、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府)

上海市人民政府關(guān)于印發(fā)《上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施》的通知 滬府規(guī)〔2020〕3號

減免企業(yè)房屋租金。中小企業(yè)承租本市國有企業(yè)的經(jīng)營性房產(chǎn)（包括各類開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)業(yè)基地及科技企業(yè)孵化器等）從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，先免收2月、3月兩個月租金；對間接承租的企業(yè)，應(yīng)確保租金減免落到實處，使實際經(jīng)營的中小企業(yè)最終受益。鼓勵國有企業(yè)在協(xié)商情況下通過減免緩交等方式盡可能多讓利給中小企業(yè)，相關(guān)減收影響在經(jīng)營業(yè)績考核中予以認(rèn)可。鼓勵大型商務(wù)樓宇、商場、園區(qū)等各類市場運(yùn)營主體為實體經(jīng)營的承租戶減免租金。主動為租戶減免房產(chǎn)或土地租金的企業(yè)，繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的，可申請減免相應(yīng)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。（責(zé)任部門、單位：市國資委、市商務(wù)委、市經(jīng)濟(jì)信息化委、市科委、市稅務(wù)局）

上海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會,上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會,上海市房屋管理局關(guān)于對《上海市國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金實施細(xì)則》的解讀

【減免期限】實施主體對最終承租方免除2022年部分租金，分兩檔執(zhí)行。 第一檔，普遍免除3個月租金。所有地區(qū)內(nèi)的最終承租方，2022年免除3個月租金。最終承租方在2022年租期不滿一年的，根據(jù)租期按比例享受免租。 第二檔，增加免除3個月租金。租賃合同存續(xù)期間，2022年被列為疫情中高風(fēng)險地區(qū)所在的街鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的最終承租方，或按有關(guān)部門防疫要求被封控、停業(yè)、征用房屋的最終承租方，以及全年經(jīng)營虧損的最終承租方，經(jīng)出具上述任一證明材料，2022年再免除3個月租金，全年合計可免除6個月租金。最終承租方在2022年租期不滿一年的，根據(jù)租期按比例享受免租。符合第二檔免租條件的最終承租方增加免除金額不超過3個月租金。

【減免方式】國有企業(yè)應(yīng)當(dāng)以便捷高效為原則，根據(jù)實際情況采用直接免除、從后續(xù)租金中抵扣或者返還等方式實施房租減免。存在轉(zhuǎn)租行為的房屋，轉(zhuǎn)租方不享受本次房租減免政策，最終承租經(jīng)營的小微企業(yè)和個體工商戶享受本次房租減免政策。其中，轉(zhuǎn)租方為本市國有企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與房屋產(chǎn)權(quán)方以各自實收的租金為限共同承擔(dān)減免的租金；轉(zhuǎn)租方為非國有企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)配合房屋產(chǎn)權(quán)方及國有企業(yè)轉(zhuǎn)租方將減免的租金全部落實到最終承租方，鼓勵非國有企業(yè)轉(zhuǎn)租方對小微企業(yè)和個體工商戶給予適當(dāng)幫扶。

【律師結(jié)語】

我國新冠肺炎疫情在相關(guān)部門的監(jiān)管下日趨好轉(zhuǎn)，但這長達(dá)三年的疫情給部分業(yè)主和承租人的生產(chǎn)經(jīng)營活動造成了根本性的影響，在短期內(nèi)難以消除。隨著企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、員工返城返崗，業(yè)主和承租人之間的矛盾可能會急劇上升。筆者認(rèn)為，新冠肺炎疫情即將平穩(wěn)度過，市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境會越來越好，在條件允許的情況下，本著雙方共贏的原則，結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定和類似案例，希望各方能本著互諒互讓、誠實守信的原則，友好協(xié)商，共度難關(guān)，期待業(yè)主和承租人能攜手走向更加輝煌的明天。